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延伸拓展
產(chǎn)品詳情：近年來，房地產(chǎn)信托理財已兩極分化，房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量要發(fā)行較少的產(chǎn)品，供不應(yīng)求，一些優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信托理財正在改變形式，以各種形式融資，產(chǎn)品趨于細(xì)化，個人投資者如何鑒別這些信托理財哪家可信賴？個人認(rèn)為購買信托理財可以把握以下三個階段：買房地產(chǎn)信托理財要經(jīng)歷哪幾個階段1、前期拿地階段開發(fā)商融資是獲得土地，項目不符合銀行的要求和信托貸款。這種類型的項目有較高的產(chǎn)量和更大的風(fēng)險。一般來說，項目選址的人口凈流入量大，城市的低庫存，城市新需要的房地產(chǎn)（小家庭類型）比改善住房（大類型），優(yōu)于高端住宅（房子、別墅等），即更容易賣房子，另外還需要注意周邊工程的完善程度和便利性和運輸設(shè)施。2、建筑施工階段本階段房地產(chǎn)項目融資方式較多，融資方式較為靈活，投資信托理財需要注意項目售前情況、外圍配套、轉(zhuǎn)化率、周轉(zhuǎn)率等直接影響還款來源的因素。對于前者，主要調(diào)查信托理財后是租金是出售，是整體是零，是否形成區(qū)域規(guī)模效應(yīng)，地方經(jīng)濟水平，人口流量等因素。對于后者，主要取決于其投資占用率。3、裝修經(jīng)營階段成熟的房地產(chǎn)項目為升級或經(jīng)營所需資金，共同在商業(yè)地產(chǎn)項目中，還款來源為商業(yè)物業(yè)的租金，需要重點經(jīng)營的項目本身，如入住率或入住率、租賃合同期、營業(yè)期間的回款等。是指集旅游、度假、住房為一體的房地產(chǎn)項目，需要注重區(qū)位和品位，特別是當(dāng)?shù)氐臍夂蚝腿宋沫h(huán)境。必須把重點放在信托理財融資方和擔(dān)保人的背景、外部擔(dān)保余額、各類借款的峰值以及是否是發(fā)行的本金上債務(wù)。總體而言，信托理財?shù)膹姳尘�、資產(chǎn)負(fù)債率不高于標(biāo)準(zhǔn)，凈資產(chǎn)規(guī)模、連續(xù)三年營業(yè)收入增加或維持相對穩(wěn)定，凈資產(chǎn)規(guī)模大于外部擔(dān)保余額，權(quán)威**的信托理財擔(dān)保保證金較高，信托期滿后貸款的峰值，是債務(wù)主體和AA的評級水平，信托理財?shù)陌唇覔?dān)保財產(chǎn)超過一半的財產(chǎn)或融資方及其關(guān)聯(lián)方權(quán)益。此外，還應(yīng)注意抵押物的到達(dá)、流動性以及是否有警戒線設(shè)置等。

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