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2020年，不得不提的必然有物業(yè)上市潮。
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截至目前，2020年共有15家物業(yè)公司成功IPO。其中，僅四季度就有近10家物業(yè)企業(yè)赴港IPO。據(jù)悉，四季度單季度IPO融資規(guī)模預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)超2020年前三季度總和。

10月，**商企服務(wù)、**物業(yè)、合景悠活等4家物業(yè)公司上市；11月，金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)先后上市；12月初，恒大物業(yè)、華潤(rùn)物業(yè)也成功“敲鐘”。

11月19日，融創(chuàng)服務(wù)登陸港交所主板，“綠鞋”后融資規(guī)模將達(dá)到92億港元，創(chuàng)下目前物管上市公司融資規(guī)模新高；12月2日，恒大物業(yè)飛速登陸港股、大額募資69.16億港元。自此，“碧萬(wàn)恒融”4家超級(jí)房企中，僅剩萬(wàn)科還未分拆物業(yè)上市。

不僅大型房企如此，中小型房企也加入到了分拆物業(yè)板塊的“上市潮”中，比如佳源國(guó)際、迪馬股份等。12月7日晚，其宣布擬分拆控股子公司重慶東原澄方實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東原澄方”）到港交所主板上市。12月9日，佳源國(guó)際港交所正式敲鐘。

總的來(lái)說(shuō)，物業(yè)企業(yè)的上市熱潮還是處于升溫趨勢(shì)。

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但，由于物業(yè)上市潮起，物業(yè)股市場(chǎng)的供應(yīng)量增加，原先由于物業(yè)股稀缺性而催生的資本熱潮，也隨之褪去，物業(yè)股板塊內(nèi)部的走勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)分化，“上市即破發(fā)”現(xiàn)象也成為了常態(tài)。今年上市的15家物業(yè)企業(yè)中7家破發(fā)，物業(yè)股板塊估值分化開(kāi)始加劇。

比如，12月9日登陸IPO的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，上市首日股價(jià)領(lǐng)漲整個(gè)物業(yè)板塊，招股價(jià)22.3港元/股，收盤(pán)價(jià)28港元/股，較招股價(jià)漲了25.56%，當(dāng)天**開(kāi)報(bào)30.8港元/股；而同天上市的佳源服務(wù)，則是另一番景象，收盤(pán)價(jià)保住發(fā)行價(jià)，僅微漲0.52%，處于破發(fā)狀態(tài)；于10月份上市的**服務(wù)，上市首日開(kāi)盤(pán)價(jià)較發(fā)行價(jià)下跌了16.67%。

一度成為資本市場(chǎng)“香餑餑”的物業(yè)股，為何到了下半年就急轉(zhuǎn)直下了？

上半年的疫情，讓很多行業(yè)停擺，相比之下，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的物業(yè)板塊的價(jià)值就被迅速突顯出來(lái)，且被迅速拉高。下半年，各行各業(yè)相繼復(fù)蘇，物業(yè)行業(yè)的價(jià)值，用急轉(zhuǎn)直下略不合適，但確實(shí)也是在回歸合理水平。當(dāng)資本冷靜下來(lái)，物業(yè)行業(yè)的價(jià)值也將被重估且回歸，原先發(fā)行價(jià)定得過(guò)高的企業(yè)也因此出現(xiàn)股價(jià)下滑的趨勢(shì)。

比如上市首日表現(xiàn)優(yōu)異、漲幅高達(dá)23.8%的正榮服務(wù)。彼時(shí)，剛剛上市的正榮服務(wù)，股價(jià)一路走高，8月直接**7港元/股，但此后就開(kāi)始一路下跌，到了12月10日，股價(jià)已經(jīng)下跌至4港元/股了，而上市首日的收盤(pán)價(jià)是5.6港元/股，下滑了近三成。

與正榮服務(wù)一樣面臨股價(jià)下跌的的物業(yè)企業(yè)，不在少數(shù)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9~11月，30家上市物業(yè)企業(yè)股價(jià)下跌，藍(lán)光嘉寶服務(wù)跌幅**為40.3%；其次為金融街服務(wù)跌幅達(dá)40%。11月，36家上市物業(yè)企業(yè)中，股價(jià)出現(xiàn)下跌的企業(yè)占比超過(guò)三分之二。

物業(yè)行業(yè)資深專家金永宏在接受媒體記者采訪時(shí)表示，“8月物業(yè)行業(yè)跑輸了大盤(pán)，9、10月還在下跌，短期看還在繼續(xù)�，F(xiàn)在已上市或待上市物業(yè)公司，是時(shí)候重新定位、審視自己的發(fā)展路徑了�！�

近日，麥格理還給予保利物業(yè)“跑輸大市”的評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)45.8港元/股。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個(gè)“負(fù)面”是送給保利物業(yè)的，也是送給整個(gè)行業(yè)的。

03

在金融監(jiān)管不斷升級(jí)、融資渠道不斷收緊的當(dāng)下，分拆物業(yè)上市已成為房企紓解當(dāng)前資金壓力的重要工具。

中信證券研報(bào)也曾分析稱，“三道紅線”之下，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)把分拆新業(yè)務(wù)視為一種去杠桿的辦法，無(wú)論物管板塊是否已經(jīng)準(zhǔn)備好獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，都急于上市募集資金。

分拆物業(yè)上市，不僅能解決融資需求，還能帶來(lái)估值體系的重塑。

物業(yè)屬于具備消費(fèi)屬性的輕資產(chǎn)，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。由于上半年的疫情影響，房企物業(yè)管理板塊上半年的表現(xiàn)優(yōu)異，房企凈利潤(rùn)均有所增長(zhǎng)。這表明物業(yè)管理公司的永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，又具備低杠桿、高營(yíng)收的特性，房企自然迫不及待的要分拆上市了，并且還可能帶來(lái)主體估值的回升。

當(dāng)下，行業(yè)價(jià)值也處于回歸理性的狀態(tài)下，能否保持持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)已成為決定企業(yè)能否通過(guò)資本市場(chǎng)檢驗(yàn)的關(guān)鍵。而，行業(yè)普遍存在的業(yè)務(wù)同質(zhì)化、高度依賴母公司、靠收并購(gòu)短期內(nèi)擴(kuò)張規(guī)模的現(xiàn)象，也必須迎來(lái)變革。

只有主動(dòng)求變，才能在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的物業(yè)領(lǐng)域占得先機(jī)。

如，前不久萬(wàn)科集團(tuán)就對(duì)外宣布萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司更名為“萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司”（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)物云”）。這意味著，萬(wàn)物云，不再是一家純物業(yè)公司，未來(lái)將是一家**物業(yè)服務(wù)邊界的科技公司，將技術(shù)融入空間，延伸拓展物業(yè)內(nèi)涵，提升服務(wù)效率、管理顆粒度、透明度，并且還將成為其他物業(yè)公司的形成合作關(guān)系。

此外，正榮服務(wù)也在求變，宣布要深度布局商企服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)布了商企物業(yè)服務(wù)品牌“榮企”，以商寫(xiě)、學(xué)校、醫(yī)院、公建、產(chǎn)業(yè)園等五大業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)橹黧w。

破發(fā)并不代表企業(yè)本身有問(wèn)題、物業(yè)行業(yè)真的處于下滑跑道。

從政策層面來(lái)看，物業(yè)行業(yè)的增值服務(wù)正在迎來(lái)利好。

11月，發(fā)改委會(huì)同財(cái)政部等13部門(mén)印發(fā)的《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的工作方案》中，提出推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展。這是國(guó)家層面**把物業(yè)管理納入擴(kuò)內(nèi)需的核心領(lǐng)域，也是政策層面**明確鼓勵(lì)物業(yè)管理公司依托科技賦能，開(kāi)展社區(qū)增值服務(wù)。此外，12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門(mén)發(fā)布意見(jiàn)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

物業(yè)板塊，未來(lái)仍有想象空間！

資訊來(lái)源：www.edijin.com