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　甘肅惠普律師普法時間之房產(chǎn)糾紛法律小常識
　1、定金可不可以退?
　　“訂金”與“定金”是不同的法律概念。這是開發(fā)商欲規(guī)避法律責任的慣用做法�！吨腥A人民共和國擔保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回;若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。
　　而訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，并不具備擔保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利;反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。
　　2、合同簽訂后，因價格變化原因可以反悔嗎?
　　商品房也是一種商品，買賣雙方簽署合同后，沒有發(fā)生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔違約責任。
　　此外，從法律上講，開發(fā)商降價對老業(yè)主來說是很難維權(quán)的，這屬于房地產(chǎn)交易的風險。除非合同有約定，如果簽合同時開發(fā)商有書面承諾，承諾不降價，或若降價就賠償業(yè)主損失，這樣就可以獲得賠償。打砸售樓處只能徒勞無果，甚至會構(gòu)成犯罪。
　3、“五證”和“兩書”是指?購買手續(xù)不全的商品房會有什么風險?
　　“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》;“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
　　風險：1、業(yè)主取得權(quán)屬證書的期限無法確定;2、為取得權(quán)屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金;3、只能取得使用權(quán)，不能取得權(quán)屬證書，不能上市交易;4、可能被政府以違法建設(shè)強制拆除。
　　4、房地產(chǎn)商發(fā)布的宣傳廣告與實際不符，是否要承擔責任?
　　售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔責任。但是對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響的內(nèi)容除外。
　　《廣告法》第三十七條規(guī)定：(1)房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔責任的前提。(2)購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者因為依賴(虛假)廣告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。(3)購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。(4)損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。
　?5、雙方簽訂《商品房買賣合同》后，在《商品房買賣合同》尚未辦理預(yù)售備案登記前，購房人反悔，不想繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，是否可以以《商品房買賣合同》尚未生效為由，單方面解除合同，是否可以不承擔法律責任?
　購房人應(yīng)當按照合同的約定承擔違約責任。《合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護�！秡ui高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
　　6、開發(fā)商不能按時交房怎么辦?
　　針對開發(fā)商延遲交房，業(yè)主們可集結(jié)起來找開發(fā)商討個說法，如果不行可走法律程序。根據(jù)《合同法》**百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。此外，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。因此，如果開發(fā)商沒有按期交房，業(yè)主可要求開發(fā)商支付違約金或者賠償損失，購房人如欲解除合同，應(yīng)當先進行催告。催告之后超過三個月的，購房者可要求開發(fā)商解除合同。
　　7、什么情況下可以要求開發(fā)商退房?
　　一是置業(yè)者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，置業(yè)者有權(quán)退房。二是開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，并追究開發(fā)商的責任。
　　下列情形可以作為拒收的正當理由：
　　1、房屋未經(jīng)竣工驗收合格;
　　2、交付時不具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》;
　　3、道路、電梯、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等基礎(chǔ)生活設(shè)施不具備使用條件;
　　4、建設(shè)單位變更商品房的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸未通知買受人;
　　5、交付的時間遲延，達到買受人單方解除合同的條件;
　　6、竣工測繪的房屋面積差異達到約定的解除合同的標準。
　　以上情形，前三種是出賣人不能證明達到交付條件，后三種是出賣人根本性違約，而且這些事實都是不需要收房就可以證明的。
　　此外，開發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。比如：開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期，裝修規(guī)格及質(zhì)量標準等，或者故意隱瞞真實情況，可以認定為欺詐行為，合同無效。置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤消，要求退房。
甘肅惠普律師事務(wù)所原名為“蘭州天安律師事務(wù)所”，成立于1996年，是甘肅省知名的律師事務(wù)所。甘肅惠普律師事務(wù)所，是我國律師制度恢復(fù)后，甘肅省蘭州市**家設(shè)立，規(guī)模比較大的國辦所。2000年10月根據(jù)國務(wù)院和司法部的規(guī)定，整體改制為合伙性質(zhì)的律師事務(wù)所。
惠普律師事務(wù)所致力于團隊協(xié)作，現(xiàn)分為四大業(yè)務(wù)，刑事業(yè)務(wù)、民商事業(yè)務(wù)、企業(yè)法律顧問業(yè)務(wù)和婚姻家庭及繼承業(yè)務(wù)。
自成立以來，我所已接受百余家各類企業(yè)的聘請，擔任其常年法律顧問，為聘請企業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展出謀獻策、保駕護航，極大地維護了聘請企業(yè)的合法權(quán)益。隨著我國經(jīng)濟不斷發(fā)展和法制逐步 完善，企業(yè)在日常經(jīng)營中遇到的各類法律問題越來越多、越來越復(fù)雜，傳統(tǒng)的一、二名律師單個為企業(yè)提供常年法律顧問服務(wù)模式已不能滿足企業(yè)發(fā)展的需求。鑒于此，我所總結(jié)十余年常年法律顧問服務(wù)經(jīng)驗，充分發(fā)揮我所品牌優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，特在全省率先推出專家團隊常年法律顧問全新服務(wù)模式，精品的法律產(chǎn)品，以滿足企業(yè)享受更專業(yè)、更優(yōu)質(zhì)的法律顧問服務(wù)的需求。為合作的企業(yè)乘風破浪，保駕護航。
聯(lián)系方式：0931-4915952　13519621351（劉律師）
地　　址：蘭州市城關(guān)區(qū)秦安路7號602室（華富大廈602室）
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