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　甘肅惠普律師普法時間之房產糾紛法律小常識
　1、定金可不可以退?
　　“訂金”與“定金”是不同的法律概念。這是開發(fā)商欲規(guī)避法律責任的慣用做法�！吨腥A人民共和國擔保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回;若買家不履行合同，無權要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應雙倍返還定金。
　　而訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預付款的性質，并不具備擔保性質。商品房交易中，如買家不履行合同義務，并不表示他喪失了請求返還訂金的權利;反之，若發(fā)展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。
　　2、合同簽訂后，因價格變化原因可以反悔嗎?
　　商品房也是一種商品，買賣雙方簽署合同后，沒有發(fā)生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔違約責任。
　　此外，從法律上講，開發(fā)商降價對老業(yè)主來說是很難維權的，這屬于房地產交易的風險。除非合同有約定，如果簽合同時開發(fā)商有書面承諾，承諾不降價，或若降價就賠償業(yè)主損失，這樣就可以獲得賠償。打砸售樓處只能徒勞無果，甚至會構成犯罪。
　3、“五證”和“兩書”是指?購買手續(xù)不全的商品房會有什么風險?
　　“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程開工證》、《商品房銷售(預售)許可證》;“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
　　風險：1、業(yè)主取得權屬證書的期限無法確定;2、為取得權屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金;3、只能取得使用權，不能取得權屬證書，不能上市交易;4、可能被政府以違法建設強制拆除。
　　4、房地產商發(fā)布的宣傳廣告與實際不符，是否要承擔責任?
　　售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔責任。但是對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響的內容除外。
　　《廣告法》第三十七條規(guī)定：(1)房地產商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。(2)購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴(虛假)廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。(3)購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。(4)損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。
　?5、雙方簽訂《商品房買賣合同》后，在《商品房買賣合同》尚未辦理預售備案登記前，購房人反悔，不想繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，是否可以以《商品房買賣合同》尚未生效為由，單方面解除合同，是否可以不承擔法律責任?
　購房人應當按照合同的約定承擔違約責任�！逗贤�法》第八條規(guī)定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護�！秡ui高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
　　6、開發(fā)商不能按時交房怎么辦?
　　針對開發(fā)商延遲交房，業(yè)主們可集結起來找開發(fā)商討個說法，如果不行可走法律程序。根據《合同法》**百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。此外，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。因此，如果開發(fā)商沒有按期交房，業(yè)主可要求開發(fā)商支付違約金或者賠償損失，購房人如欲解除合同，應當先進行催告。催告之后超過三個月的，購房者可要求開發(fā)商解除合同。
　　7、什么情況下可以要求開發(fā)商退房?
　　一是置業(yè)者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，置業(yè)者有權退房。二是開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權解除合同，并追究開發(fā)商的責任。
　　下列情形可以作為拒收的正當理由：
　　1、房屋未經竣工驗收合格;
　　2、交付時不具備《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》;
　　3、道路、電梯、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等基礎生活設施不具備使用條件;
　　4、建設單位變更商品房的戶型、朝向、結構形式、空間尺寸未通知買受人;
　　5、交付的時間遲延，達到買受人單方解除合同的條件;
　　6、竣工測繪的房屋面積差異達到約定的解除合同的標準。
　　以上情形，前三種是出賣人不能證明達到交付條件，后三種是出賣人根本性違約，而且這些事實都是不需要收房就可以證明的。
　　此外，開發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。比如：開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期，裝修規(guī)格及質量標準等，或者故意隱瞞真實情況，可以認定為欺詐行為，合同無效。置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤消，要求退房。
甘肅惠普律師事務所原名為“蘭州天安律師事務所”，成立于1996年，是甘肅省知名的律師事務所。甘肅惠普律師事務所，是我國律師制度恢復后，甘肅省蘭州市**家設立，規(guī)模比較大的國辦所。2000年10月根據國務院和司法部的規(guī)定，整體改制為合伙性質的律師事務所。
惠普律師事務所致力于團隊協(xié)作，現(xiàn)分為四大業(yè)務，刑事業(yè)務、民商事業(yè)務、企業(yè)法律顧問業(yè)務和婚姻家庭及繼承業(yè)務。
自成立以來，我所已接受百余家各類企業(yè)的聘請，擔任其常年法律顧問，為聘請企業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展出謀獻策、保駕護航，極大地維護了聘請企業(yè)的合法權益。隨著我國經濟不斷發(fā)展和法制逐步 完善，企業(yè)在日常經營中遇到的各類法律問題越來越多、越來越復雜，傳統(tǒng)的一、二名律師單個為企業(yè)提供常年法律顧問服務模式已不能滿足企業(yè)發(fā)展的需求。鑒于此，我所總結十余年常年法律顧問服務經驗，充分發(fā)揮我所品牌優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，特在全省率先推出專家團隊常年法律顧問全新服務模式，精品的法律產品，以滿足企業(yè)享受更專業(yè)、更優(yōu)質的法律顧問服務的需求。為合作的企業(yè)乘風破浪，保駕護航。
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